현황조사서 vs 감정평가서, 경매 물건 분석의 핵심입니다!
“등기부등본만 보면 되는 거 아닌가요?”
“현황조사서는 뭐고, 감정평가서는 또 뭐예요?”
경매 사이트에서 물건을 클릭해 보면 다양한 서류들이 첨부돼 있죠.
그중 꼭 봐야 할 필수 서류 두 가지가 바로
👉 현황조사서와 감정평가서입니다.
이 서류들은 그 물건이 실제 어떤 상태인지, 얼마나 가치가 있는지를 판단하는 데
없어서는 안 될 나침반 같은 존재예요.
📄 현황조사서: 현재 상황 파악서
법원에서 임의로 지정한 집행관이 현장을 조사한 보고서입니다.
✅ 꼭 체크할 항목
- 점유자: 누가 살고 있는지 (소유자, 임차인, 무단점유자 등)
- 전입일자 및 확정일자: 임차인 보호 여부 판단
- 특이사항: 폐문부재, 유치권 주장, 열쇠없음 등
예: “폐문부재로 조사 불가”, “임차인이 ‘보증금 3천만 원’ 주장”
→ 이런 문구는 ‘명도 지연’ 또는 ‘보증금 인수 가능성’ 시그널입니다!
💰 감정평가서: 부동산 시세 참고자료
법원이 지정한 감정평가사가 작성한 부동산 평가 리포트입니다.
✅ 꼭 체크할 항목
- 감정가 산정 기준: 주변 시세, 거래사례, 위치 등
- 임대차 현황: 보증금, 월세, 임대 가능성
- 건물 상태 및 구조: 노후도, 방향, 주차 가능 여부 등
예: “주변 유사 아파트 최근 거래가 3.2억, 본건 3.1억 평가”
→ 실거래가와 비교해 과대평가 여부 확인 가능
📌 실제 사례로 보기
G씨는 인천 서구의 오피스텔 경매를 검토 중이었습니다.
- 현황조사서: “점유자 불분명, 폐문부재, 문틈에 안내문 부착”
- 감정평가서: “전세 보증금 6천만 원, 주변 시세 7천만 원 수준”
처음엔 싸다고 생각했지만, 점유자 정보가 불분명해 명도 소송 위험이 있었고,
감정가도 시장보다 10% 이상 높게 잡혀 있었던 것을 알게 됐죠.
결과적으로 G씨는 입찰을 포기, 더 안정적인 물건으로 전략을 바꿨습니다.
👀 이런 신호는 조심하세요!
- 현황조사서에 ‘점유자 불상’, ‘유치권 주장’ → 법적 분쟁 가능성
- 감정평가서에 “접근 불가로 내부 확인 못함” → 내부 파손 가능성
- 임차인 보증금이 말소기준권리보다 앞선 날짜 → 보증금 인수 주의!
✅ 실전 팁
- 현황조사서는 ‘명도 리스크’
- 감정평가서는 ‘가격 리스크’
→ 두 문서를 비교하면 실제 수익률 예상이 가능합니다
Meta Description: 경매 투자에서 필수로 확인해야 할 현황조사서와 감정평가서! 점유자 정보, 보증금, 시세 분석 등 초보도 놓치기 쉬운 포인트를 정리했습니다.