법원 경매와 공매, 뭐가 다를까요?

“둘 다 싼 값에 부동산을 살 수 있다는데… 경매와 공매, 뭐가 어떻게 다른 걸까요?”

경매에 대해 알아보다 보면 ‘공매’라는 단어도 자주 접하게 됩니다. 이름은 비슷하지만, 사실 두 제도는 태생부터 절차까지 꽤 다른 점이 많습니다.

저도 처음엔 단순히 ‘둘 다 싼 부동산을 사는 방식’이라 생각했는데요. 실제로 뛰어들어 보니, 진입 장벽도, 투자 전략도 전혀 달랐습니다.

오늘 글을 통해 여러분은 다음 3가지를 확실히 알게 됩니다.

저는 10년째 법원과 온비드(공매 플랫폼)를 오가며 투자해 왔고, 실제 경험을 통해 얻은 인사이트를 정리해 드릴게요.

법원 경매 vs 공매, 기본부터 다릅니다

두 제도 모두 채무자의 재산을 강제로 처분해 채권자의 돈을 회수하는 절차입니다. 다만 주체와 방식에서 큰 차이가 있어요.

A씨는 서울 동작구의 다세대주택을 법원 경매로 낙찰받았습니다. 2회 유찰된 물건이라 감정가 2억에서 시작해 1억4천만 원에 낙찰됐죠. 하지만 문제는 명도였습니다. 세입자와의 분쟁으로 명도까지 5개월이 걸렸고, 생각보다 많은 시간과 비용이 소요됐습니다.

반면, B씨는 공매로 경기도 안산의 상가를 낙찰받았습니다. 공공기관 소유였기에 점유자가 없어 바로 인수했고, 리모델링 후 빠르게 임대 수익을 올릴 수 있었죠.

이처럼 법원 경매는 더 저렴한 낙찰 기회가 있지만, 명도와 권리 분석 부담이 크고, 공매는 비교적 안전하지만 경쟁이 치열하거나 감정가가 높게 설정될 수도 있습니다.

초보자라면 공매부터 시작해보세요.

왜냐하면:

다만, 수익률만 보고 접근하면 안 됩니다. 공매는 감정가가 높게 잡히는 경우가 많아 실제 가치는 따로 분석해야 해요. 온비드 물건도 반드시 주변 시세와 비교하고 접근하세요.

그리고 법원 경매는 경험이 쌓이면 더 큰 수익을 낼 수 있는 무대입니다. 권리분석과 명도에 대한 이해가 있다면, 남들이 두려워하는 물건에서 기회를 찾을 수 있거든요.

Q. 공매도 경매처럼 유찰되면 가격이 내려가나요?
A. 대부분 공매는 1회 입찰로 끝나고, 유찰 후 재공고되더라도 가격은 다시 책정됩니다. 경매처럼 자동 하락하지 않아요.

Q. 법원 경매보다 공매가 안전한가요?
A. ‘안전하다’기보다는 절차가 간단하고 점유 문제가 적다는 것이지, 무조건 공매가 더 낫다는 건 아닙니다.

Q. 공매도 대출이 가능한가요?
A. 네, 대부분의 공매 물건도 대출이 가능합니다. 다만, 금융기관마다 기준이 다르므로 사전 상담은 필수입니다.

경매, 어렵지 않습니다.

처음에는 용어도 낯설고 절차도 복잡하게 느껴질 수 있어요. 하지만 개념을 정확히 알고 접근하면, 분명 안정적이면서도 수익성 있는 투자 방법이 될 수 있습니다.

처음엔 작은 물건부터 시작해 경험을 쌓아보세요. 궁금한 점은 댓글로 남겨주시면 최대한 도와드릴게요!

Meta Description: 법원 경매와 공매, 무엇이 다를까요? 초보자 시선에서 두 제도의 차이점과 장단점을 비교해보고, 어떤 투자 방식이 적합한지 알려드립니다. 경매, 공매, 부동산 투자 핵심 정보 총정리!